Das neue Rathauskonzept

So soll es aussehen - unsere Planung für Fahrenzhausen

Presse / Veröffentlichungen

Öffentlich und transparent: So haben wir informiert!

Planung + Veröffentlichungen

Zeitlicher Ablauf der Planung, der Veröffentlichungen und des Bürgerbegehrens

Das Bürgerbegehren

Mißverständliche, falsche und manipulative Aussagen zeigen ein völlig falsches Bild und spalten die Gemeinde.

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So wählen Sie richtig! - Wie funktioniert die Briefwahl? - Wahl im Wahl-Lokal

Richtigstellung falscher Informationen der Initiatoren des Bürgerbegehrens

im AUS DA GMOA Ausgabe Januar 2020

Aufstellung über missverständliche, falsche und manipulative Aussagen der Initiatoren

ACHTUNG:

Die Unstimmigkeiten, die wir bereits gefunden haben, erkennen Sie an den rot markierten Texten. Die Wahrheit erscheint, sobald Sie mit der Maus über diese Textpassagen gehen.

Bitte beachten Sie: Aus technischen Gründen weicht der Zeilenfall von dem Ausdruck im Aus da Gmoa ab. Die Inhalte wurden von uns nicht verändert.

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AUS DA GMOA Ausgabe Januar 2020 - Seite 20

Liebe Mitbürger der Gemeinde Fahrenzhausen,

wir möchten nochmal verdeutlichen, was unsere Gründe für das Bürgerbegehren waren und dem dar-aus folgenden Bürgerentscheid sind.

Wie Sie sicherlich wissen, steht in den kommenden Jahren ein Rathaus-Neubau an, da das jetzige Rat-haus unter anderem auch auf Grund der steigenden Einwohnerzahlen in der Gemeinde, die dadurch wachsenden Aufgaben in den jetzigen Räumlichkei-ten des Rathauses nur schwerlich zu bewältigen sind. Die Initiatoren des Bürgerentscheides befürworten den Rathaus-Neubau auf ganzer Linie, allerdings nicht auf dem jetzt von der Gemeinde dafür vorgese-hen kircheneigenen Grundstück (Flur Nummer 71/10). Für den Rathaus-Neubau bietet sich aus unserer Sicht viel besser die gemeindeeigenen Grundstücke (Flur-Nummer 177 Flur-Nummer 72/1) an.

• Warum erst jetzt?

Die Gemeinde hat über die gesamte Planungsphase den Umstand, dass es sich um Fremdgrund der Kirche handelt, der auf Erbpacht bebaut werden soll, ge-schickt im Fließtext der Veröffentlichungen im Gemeindeblatt platziert. Einem Großteil der Bevölkerung war dieser Umstand und dass es ein gemeindeeigenes Grundstück hierfür gäbe, sowie dass es sich um Fremdgrund handelt, nicht bekannt.Falsch!Information stand sogar schon am 26.7.2018 in der SZ-Überschrift, siehe oben.
Außerdem wurden die Bürger seit Januar 2017 in 11 ! Ausgaben "Aus da Gmoa", auf 4 Bürgerversammlungen, in mehr als 9 ! Artikeln in der SZ und dem FT zum Thema Rathausneubau und Standort informiert !
Informationen für Interessierte gab es also genug!
Auch waren in der Findungs- und Planungsphase bei Weitem nicht alle Beteiligten für die Erbpachtversion. Stück um Stück wurden diese jedoch für die Erbpachtversion gewonnen.Wenn in der "Findungsphase" nicht alle Gemeinderäte für das Erbpachtgrundstück waren und Einige sich dann umentschieden haben, dann spricht das dafür, dass die Gründe überzeugend gewesen sein müssen. Da sich also nichts tat hinsichtlich Transparenz, blieb keine andere Wahl als jetzt das legitime und de-mokratische Instrument des Bürgerbegehrens und des daraus folgenden Bürgerentscheids zu betreiben. Erst dadurch wurden diese Diskussion und die Infor-mationsveranstaltung erzwungen und die Gemeinde-bürger informiert.Bei der Informationsveranstaltung glänzten die BI-Initiatoren durch Abwesenheit und drücken sich auch jetzt wieder vor eine Podiumsdiskussion!

• Kirche.
Es geht nicht gegen die Kirche. Der Grundstücksei-gentümer des Erbpachtgrundstückes ist nebensäch-lich. Es geht nur um den Umstand einer, in unbekann-ter Höhe, anfallenden Erbpacht und warum nicht auf dem gemeindeeigenen, unter anderem für diesen Zweck angekauften, Grundstück gebaut wird.Es gibt keinen GR-Beschluss über eine Zweckbestimmung
(Zweckbestimmung vom Gemeinderat nie festgelegt)
Lt. Aussagen der Kirchenstiftung wird dieses Grundstück nur zum Zwecke eines Rathausneubaues auf Erbpacht zur Verfügung gestellt.Die Anfrage der Gemeinde, ob das Grundstück zum Bau eines Parks zu einem sehr niedrigen Preis gepachtet werden kann, musste von der Kirchenverwaltung abgelehnt werden. Eine andere Nutzung wurde nie angefragt.

Warum ist die Kirche nicht bereit, auf diesem Grundstück dann alternativ den Kindergarten Neubau zu verwirklichen.Nicht relevant, da Planung für Kindergarten bereits weit fortgeschritten. Soll dieses Projekt auch noch ausgebremst werden?! Dann wäre für den Kindergarten Neubau auch kein Über-gangsbau auf dem gemeindeeigenen Grundstück nö-tig, was erhebliche Kosteneinsparungen, ca. 600.000 Euro für einen Übergangsbau, welche durch die Ge-meinde zu leisten sind, bedeuten würde.Wieder Falsch!Die Kosten für den Übergangsbau werden aufgeteilt auf: Gemeinde - Kirchenstiftung und Fördermittel Nach dem Neubau des Kindergartens auf dem kircheneigenen Grundstück müssen die Kinder nur einmal in den Neu-bau umziehen. Für die Kinder ließe sich dadurch dann auch ein größerer Spielbereich realisieren.
Es stellt sich nun auch die Frage in wie weit durch die Erbpachteinahmen an die Kirchenstiftung in Fahrenzhausen an anderer Stelle die kirchlichen Zuwendungen gekürzt werden.Die Erbpachteinnahmen der Kirchenstiftung BLEIBEN SICHER IN DER GEMEINDE, z.B. für Altenclub, Jugend, EKP, Pfarrheim...
• Erbpacht. Der Pachtzins wird nicht offengelegt und sogar ange-kündigt, dass dieser im Gemeindehaushalt verschlei-ert werden soll unter „Sonstige Ausgaben“.Pachtzins ist allen Gemeinderäten bekannt und wird wie alles Andere auch nach Haushaltsrecht verbucht.
Moderate Pachtzinssteigerungen werden versprochen. Erfah-rungen aus anderen Projekten in Deutschland zeigen ein anderes Bild. Pachtzinserhöhungen bis zu 400% sind keine Seltenheit.Die Pachtzinserhöhungen werden nach dem Lebenshaltungskostenindex vertraglich fixiert! Wer sich informieren will be-kommt auf www.spiegel.de mit dem Suchbegriff Erbbau-Abzocke dazu Informationen.

Bayernweit ist, unseres Wissens, kein kommunaler Bau auf einem Erbpachtgrund bekannt. Deshalb feh-len diesbezüglich jegliche Erfahrungswerte, positive wie auch negative. Die Risiken bleiben deshalb unberechenbar.Erbpacht ist eine übliche Form des Erwerbs. Alleine in den Nachbargemeinden gibt es einige kommunale Bauten nach genau diesem Modell. (siehe auch oben den SZ-Artikel)

Es ist im Moment auch nicht geklärt, ob überhaupt öffentliche Fördermittel für einen Rathausneubau bewilligt werden können, wenn dieser auf einem Erbpacht-grundstück realisiert wird.Natürlich ist das geklärt, ist auch sehr einfach zu recherchieren: Städtebau-Fördermittel für den Rathausbau gibt es grundsätzlich nicht,egal auf welchem Grundstück gebaut wird !

Die Höhe des jährlichen Erbbauzinses beträgt im Re-gelfall zwischen 3% und 5% des Grundstückswertes. Da uns die genaue Grundstücksgröße nicht bekannt ist, gehen wir von ca. 3.000 m² aus.Es sind 2500m². (Stand bereits August und Oktober 2018 im "Aus da Gmoa") Bei einem aktuel-len Quadratmeterpreis von ca. 800 – 1.000 Euro liegt der Grundstückspreis zwischen 2.400.000 Euro und 3.000.000 Euro. Daraus ergibt sich eine jährliche Erb-pacht von 72.000 Euro (bei 3%) bis 150.000 Euro (bei 5%). Ohne Steigerung des Erbpachtzins, was jedoch anzunehmen ist, und bei einer Laufzeit von 75 Jahren, ergeben sich Gesamtkosten von ca. 5.400.000 Euro bis 11.250.000 EuroDer angesetzte Grundstückspreis ist völlig aus der Luft gegriffen, da NICHT der Preis für Wohnbaugrundstück (ca. 850 €/m²), sondern der Preis für Gemeinbedarfsgrund, näher am Gewerbegrund, (ca. 250 €/m²) die Berechnungsbasis bildet!

 

AUS DA GMOA Ausgabe Januar 2020 - Seite 21

 

• Ortszentrum.
Ein Ortszentrum auf dem Fremdgrund zu schaffen, ist das Argument des Bürgermeisters und auch dessen Planer Peter Kellerer.Das Grundstück ist NUR EIN TEIL des neuen Zentrums! Die Schaffung eines Zentrums mit
Platzgestaltung ist erklärtes Ziel des gesamtenGemeinderats (einstimmige Entscheidungen!)
Peter Kellerer ist nicht der "Planer" des Bürgermeisters, hat überhaupt nichts geplant!
Er ist Begleiter des Wettbewerbsverfahrens
Schön und gut. Das hätte Fahrenzhausen auch bitter nötig. Nur ist erstens ein Rathaus Neubau noch lange kein Ortszentrum, sondern ein Verwaltungsbau, und zweitens ist ein Neubau auf gemeindeeigenem Grund rd. 50 Meter entfernt vom
jetzigen Rathaus,Die aktuelle Planung beinhaltet neben dem Rathaus auch den Neubau einer Zweifach-Turnhalle
und die Freiflächengestaltung inklusive Stellplätze
für das Rathausumfeld
mit der verbindenden Grünfläche der Kirche dazwischen, sicher ebenso als „Ortszentrum“ zu sehen.Ob Kirchengrund für Grünfläche oder für Rathausbau - beides kostet Pacht! Und ein Ortszentrum besteht übrigens nicht nur aus einem Rathaus, sondern auch aus z.B. kleinen Läden (Selbstvermarkter), Einkaufsmöglichkeiten, netten Kneipen und Cafés, bezahlbare WohnbebauungBezahlbare Wohnbebauung ist in einem wesentlich größeren Maß auf dem Gemeindegrundstück vorgesehen, siehe Gemeinderatsbeschluß! darüber, ein Platz mit Bäumen, Bänken und Brunnen zum Verweilen und Zusammenkommen. Wo bleibt das in den Planungen?Siehe Planung Siegerentwurf, ;genau diese Elemente darin enthalten
• Auf Gemeindegrund ist ein Neubau nicht realisierbar,Ist realisierbar aber mit vielen Nachteilen (siehe Ergebnis Fachanalyse unten)
wie der Planer Peter Kellerer anhand seiner Präsentation nachweisen wollte, indem er einen Baukörper
über den Gemeindegrund gelegt hatte, der für das
Kirchengrundstück geplant wurde. Auch die anschließende bestehende Wohnbebauung stellt kein Problem dar. Statt wie jetzt geplant gegenüber in 20 Metern Luftlinie, wäre dann die bestehende Wohnbebauung daneben mit 20 Meter Luftlinie. Auch müsste für den Neubau auf gemeindeeigenem Grund das Gelände nicht angehoben werden, was natürlich, zu kostengünstigerem Bauen führt.Ohne Geländeanhebung ist eine Tiefgarage wegen Grundwasser nicht möglich oder sehr teuer. Siegerentwurf verbindet Funktion und Wirtschaftlichkeit, siehe Skizze unten.
Die Gemeinde hat auch im Vorfeld prüfen lassen, dass man auf
dem gemeindeeigenen Grundstück sehr wohl den Rathausneubau erstellen kann, wie eine Machbarkeitsstudie bewiesen hat.Bereits im Vorfeld waren sich ALLE Fachleute einig, die sich seit 2017 bis 2019 mit dem Rathausbau beschäftigt haben: das Kirchengrundstück ist besser geeignet. Dies bestätigten auch ALLE Fachpreisrichter des Architektenwettbewerbs.

Warum der Neubau auf dem gemeindeeigenen Grund nicht weiter verfolgt wurde, ist nicht nachvollziehbar.Die Vorstellungen und Anforderungen des Gemeinderates an das neue Rathaus und die
Gestaltung der Ortsmitte können am besten und sinnvollsten auf dem Kirchengrundstück umgesetzt werden.

• Kostensteigerung.
Sicher wird eine Umplanung und
erneute Ausschreibung Geld
kosten, spart jedoch auf
Jahrzehnte hinaus Erbpachtzahlungen und die Ungewissheit, wann kommt eine saftige Pachtzinserhöhung und was passiert nach Ablauf des Erbpachtvertrages.UND NOCHMAL:Pachtzinserhöhungen sind nach Lebenshaltungskostenindex vertraglich fixiert!
An eine bis zu 6%ige Baukostensteigerung glauben wir nicht und halten dieses auch für „ins Blaue hinein“ geraten. Aufgrund der neuesten Prognose einer Abschwächung der Konjunktur und einhergehendem Auftragseinbruch bei Bauunternehmen ist eher von sinkenden Baupreisen auszugehen.Fahrenzhausen liegt mitten in einer Boomregion mit großen Wachstumsraten; eine Abschwächung im BAUSEKTOR ist nicht in Sicht! (s. auch Presse)
• Betreutes Wohnen
auf dem Gemeindegrundstück wäre auf längere Sicht nicht möglich, da für den Kindergarten Neubau dort das Ausweichquartier entstehen muss, was übrigens Die Nutzung als „Ausweichquartier“ für den Kindergarten ist auf ca. 2 Jahre befristet. Zeit, die für Planungen "soziales Wohnen" eh benötigt wird!
nicht nötig wäre, wenn die Kirche auf ihrem Eigengrund den Kindergarten neu erstellen würde. Der Neubau des Kindergartens wird auf dem Eigengrund der Kirche erstellt! Zweitens wird eine Gemeinde ein Betreutes Wohnen gar nicht selbst bauen und betreiben und müsste dafür erst mal einen Investor und Betreiber finden."Betreutes Wohnen" in "Gemeindehand" auf Erbpachtgrund wird bereits erfolgreich betrieben, z.B. Wiggensbach, Schechen - und wurden zu einem erheblichen Teil staatlich gefördert!
Da es sich bei dem gemeindeeigenen Grundstück wieder um einen Erbpachtgrund handelt, dürfte der Investor ebenso Probleme mit staatlichen Fördermitteln haben.Es gibt viele Beispiele in dieser Konstellation. (siehe Schechen- SZ vom 7./8. 12. 2019, S. 50).
Wir betonen jedoch ausdrücklich, dass wir ein betreutes Wohnen unterstützen. Hierfür stehen der Gemeinde übrigens auch andere geeignete Grundstücke zur Verfügung.Andere Grundstücke sind zeitnah nicht verfügbar (wg. zuerst notwendiger, langwieriger Bebauungsplanung, Hochwasserschutz usw.).
Betreutes Wohnen gehört wegen der eingeschränkten Mobilität der Nutzer ins Zentrum!
Die Initiatoren: Michael Müller, Christian Pallauf und Alexander Reich

 

Veröffentlichungen zum Rathausthema Fahrenzhausen

17 x veröffentlicht Aus da Gmoa

 

Veröffentlichungen im Aus da Gmoa seit Januar 2017  in 11 Ausgaben!

München - "Nur noch Erbpacht"

Stadt München vergibt Grundstücke nur noch über Erbpacht

SZ-26.7.2018: Neues Rathaus

Veröffentlichung bereits 2018  - Erbpacht in der Überschrift

Presse: Baukostenentwicklung

SZ: "In und um München wirds noch voller, Nordbayern schrumpft"
"Bauen wird noch teurer"

Konsequenzen der erforderlichen Umplanung bei Erfolg des Bürgerbegehrens

Das Rathaus:

  • ist durch Kirchengrundstück und St. Christophorus Straße von restlichen „Ortszentrum“ abgetrennt
    => schlechte städtebauliche Lösung
  • benötigt eigene Parkplätze, müssen wegen Zuschnitt  des Grundstücks im hinteren Teil des Rathauses untergebracht werden
    => Lärmbelästigung im Wohngebiet
  • enormer finanzieller Schaden, wenn völlig neue Planung notwendig wird, „verlorene Kosten“ für das bisherige Verfahren, Kostensteigerung durch Zeitverzögerung aufgrund Baukostensteigerung ca. 4 % pro Jahr (in Summe ca. ½ Mio €)


Das
Kirchengrundstück:

  • die Kirchengemeinde ist aus finanziellen Gründen nicht in der Lage, das Grundstück selbst zu bebauen
  • der momentane Zustand des Grundstücks würde weiterhin erhalten
  • sollte die Gemeinde beabsichtigen, das Grundstück für Parkplatzflächen, Grünanlage … zu nutzen, müsste sie dieses zu gleichen Konditionen pachten!


Zeitverzögerung auch für die weiteren
Projekte:

  • durch notwendige neue Planung des Rathauses verschieben sich alle, im weiteren Anschluss geplanten Projekte um ca. zwei Jahre (z.B. Mehrzweckhalle, Betreutes Wohnen, weiterer Kindergarten)
  • Auch für die Folgeprojekte ist mit entsprechender Kostensteigerung ist zu rechnen („Kostensenkungen“ bei Baumaßnahmen sind aufgrund des Booms in der Metropolregion München wohl kaum zu erwarten)
  • für soziales, altersgerechtes Wohnen stehen der Gemeinde keine zeitnah bebaubaren Grundstücke zur Verfügung (zuerst wäre Bebauungsplanung, Hochwasserfreilegung usw. nötig)

Fazit

Es ist nicht verständlich, dass eine völlig uninformierte Bürgerinitiative mit Behauptungen, die jeder Grundlage entbehren, unsere Gemeinde spaltet.

DIESE Bürgerinitiative zieht alle Entscheidungen des Gemeinderats in Zweifel, obwohl deren Initiatoren selber nie an Gemeinderatssitzungen teilnahmen, um sich über die Sachverhalte zu informieren.